Av. Celal ÜLGEN

YARGITAY’IN KİRA ARTIŞILARINDA  UYGULADIĞI ENDEKS VE  SORUNLAR

I-  GİRİŞ

6570  Sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Yasa’nın, kira artışını sınırlayan maddelerinin 1963[1] yılında Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesiyle oluşan boşluk,  çeşitli Yargıtay Kararları ile;  özellikle Yargıtay’ın 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile doldurulmuştur.  Hukukumuzda, kira parasının saptanması, kamu düzeni[2] ile ilgili sayılmıştır.  Bu nedenle; kira paralarının saptanması sırasında, ülkemizin sosyal ve ekonomik gerçekleri, sözleşme özgürlüğünün  önünde görülmüş, kira sözleşmelerinin saptanmasında kısıtlayıcı ve düzenleyici kurallar getirilmiştir.  1963 yılından bu yana, Yasal düzenlemenin yapılmamış olması,  konunun salt, Yargıtay kararları ile çözüme kavuşturulmaya terk edilmesi doğrusu hukuk devleti anlayışı ile bağdaşmamaktadır.

Bunun sonucu olarak,  çok sayıda Yargıtay Kararı kitaptan kitaba, elden ele gezmekte, ancak zaman ve değişken ekonomik veriler karşısında eskiyip,  örnek olma niteliğini yitirerek  meslektaşlarımızın ve yargıçlarımızın hata yapmalarına neden olmaktadır.  İşin en ilginç yanlarından biri, bu konulardaki düzenlemelerin;  yeni Yargıtay Kararları ile yapılmakta olması ve her yeni çıkan Yargıtay  Kararının, yerel mahkemelerinin  yaptığı bir hatanın ya da yanlış bir kararının BOZULMASI ile ortaya çıkmış olmasıdır.  (Yargıtay’da onama kararlarında gerekçe yoktur. Bu nedenle hukukumuzda yol haritası görevini BOZMA kararları yapmaktadır. Yüksek Mahkemenin yasal bir düzenleme ya da usul yasasında yapılacak bir değişiklik beklemeden kendiliğinden onama  ve ret kararlarını da gerekçeli yazması özlenen bir beklentidir.)

Yüksek Mahkeme, kira tespiti ile ilgili kararlarında ‘Sınırlı Endeksten’ sözetmektedir. Yanların, özgür istençleriyle imzaladıkları ya da anlaştıkları kira miktarında, üstü üste üç yıl %65 ile sınırlı olmak üzere  endeksten  artış yapılacağı ve ancak bu üç dönem sonunda, gelen dönem için hak ve nesafet ölçülerine göre kira bedeli saptanabileceği  öngörülmektedir.  Peki;  bu endeks nedir ? Hangi kurumun ya da kuruluşun ve hangi ölçüte göre yaptığı endeks baz olarak alınacaktır.  Bu endeksin niteliğine ilişkin çeşitli mahkemelerde  görev alan  bilirkişilerde ortak bir davranış ve görüş birliği var mıdır ? Bu sorunlar üzerinde karşılaştırmalı ve tablolar üzerinde  bir inceleme yapmaya çalışacağız.

II- YARGITAY   NE DİYOR ?

Yargıtay’ın ilk kararlarında;  “Ticaret Bakanlığının yayınladığı endeksler” tümcesi geçmektedir.  Bazı kararlarda; Devlet İstatistik Enstitüsünün yayınladığı endeksler denmekte, bazılarında  ise Devlet İstatistikleri Enstitüsünün yayınladığı Toptan Eşya Fiyatları Endeksi denilmektedir.  Çoğu kararda ise,  “endeks” sözcüğü yalın olarak kullanılmakta ya da “sınırlı endeks” tümcesi geçmektedir. Örneğin; YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, bir kararında ; ( E.1996 / 626 K.1996 / 694 T.16.10.1996)   “KİRA AKDİNİN DÜZENLENDİĞİ YILI TAKİP EDEN ÜÇ KİRA DÖNEMİ DOLMADIĞINDANKİRA PARASINA %65 İLE SINIRLI KALMAK KOŞULU İLE ENDEKS UYGULANMASI SURETİYLE AYLIK KİRA PARASININ SAPTANMASI GEREKİR “demiştir.

YARGITAY  3.  HUKUK DAİRESİ ise bir  kararında ; ( E.1996 / 9320 K.1996 / 10153 T.01.10.1996)  “OYSA Kİ; ŞARTLAR DEĞİŞMEDİĞİ VE ÖZEL GELİŞMELERİN VARLIĞI İDDİA VE İSPAT EDİLMEDİKÇE KİRA SÖZLEŞMESİNDE OLAĞAN RAYİCE UYGUN OLARAK KARARLAŞTIRILAN KİRA PARASINA TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİ'NİN (T.E.F.ENDEKSİ'NİN % 65'İ AŞTIĞI DÖNEMLERDE % 65 İLE SINIRLI OLARAK) ÜÇ YIL İÇİN (ARDARDA 3 DEFA) ARTIRIMA ESAS ALINARAK BULUNACAK KİRA PARASININ O DÖNEMİN HAK VE NESAFET KURALLARINA UYGUN VE AŞIRI OLMAYAN BİR KİRA PARASI OLDUĞU İLKE OLARAK KABUL EDİLMELİ VE ONA GÖRE UYGULAMA YAPILMALIDIR. ÜÇ YILDAN SONRA İSE YENİDEN HAK VE NESAFETE GÖRE KİRA PARASI TESPİT EDİLECEKTİR.” biçiminde bir saptama yapmıştır. Son verdiğimiz 3. HD kararı örnek nitelikte  bir karardır. 

Görülüyor ki  verilen bu iki örnek yanında  çeşitli kitap ve dergilerde yayınlanan binlerce kararda  endeksin nasıl uygulanacağı ve hangi endeksin  baz alınacağı belirtilmemektedir. Yargıtay’ın uygulanmasını öngördüğü endeksin hangisi olduğu, endeksin niteliği ve içeriği belirtilmeden, salt “ENDEKS LER”  başlığı altında Yargıtay Kararları Dergisi’nin son sayfasında verilmektedir.  Ancak, burada verilen endekslerle, o yıl ve o ay  için açıklanan TEFE  endeksleri birbirini tutmamaktadır.  Bunun sonucu olarak da yanlış bilgi ve yanlış yönlendirmelerle karşı karşıya kalmaktayız.  Bir Televizyon kanalının, Hukuk Köşesinde, konuk meslektaşımın,  kira tespitleriyle ilgili  sorular karşısında verdiği yanıtlar beni oldukça şaşırtmıştı.  Enflasyon  oranlarını baz alırken, Yargıtay’ın ve Mahkemelerin kira artışlarında uyguladığı endeksleri değil, bir önceki aya göre değişim oranlarını toplayarak bir sonuç çıkarıyordu.

III- KAÇ TÜRLÜ ENDEKS VAR ?

Toptan Eşya Fiyat Endeksi, adından da anlaşılacağı gibi toptan mal alışverişlerinde meydana gelen fiyat değişimlerini gösterir.  Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki değişimler ekonominin genel gidişatının bir göstergesidir. Tüketici Fiyat Endeksi ise  perakende alışverişte karşılaşılan fiyat değişimlerini göstermektedir.  Bu açıdan Yargıtay, Devlet İstatistik Enstitüsü’nün TEFE’ye ilişkin endekslerini baz olarak almaktadır.  DİE tarafından,  ülke genelindeki veriler ışığında hazırlanan 4 temel TEFE endeksi, her ayın 3. günü yayınlanmaktadır. Bunların hangisinin kira artışlarında uygulanması gerektiği açıkça tartışılmış mıdır ? Ya da tartışılmış ve bir karara varılmışsa bu neden yargı kararlarında gerekçeli olarak belirtilmemektedir ?   Aşağıda 2002 yılı tüm aylar endeksi ardarda  verilmiştir.  Tüm aylar endeksinin verilmesindeki amaç;   (1)bir önceki aya göre,  (2) bir önceki yılın Aralık ayına göre, (3)Bir önceki yılın aynı ayına göre ve (4)12 aylık ortalamalara göre değişim oranlarının  tablolara yansıyış biçimini tüm olarak göstermek içindir. Ayrıca bu tablolarda  bir önceki yılın aynı ayının verileri de yer almaktadır.

2002 Yılı aylık tablolarında görüldüğü gibi; DİE, 4 istatistik açıklamaktadır. Yargıtay’ın kira artışlarında baz aldığı T.E.F. Endeksi; tabloların 4. satırında yer alan  “12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranları”dır.  Bu da altlarındaki parantez içine alınmış  tarihlerden de  da anlaşıldığı üzere; ( Örneğin Aralık 2002  ayındaki 12 Aylık ortalamalara göre değişim oranı  01 Ocak 2002 ile 31Aralık 2002 ve de 01 Ocak 2001 ile 31 Aralık 2001 arasında kalan) (iki ayrı) 12 aylık dönemin ortalamalarıdır.  Diğer bir deyişle 1 Ocak 2001 ile 31 Aralık 2002 arasında kalan 24 aylık ortalamaları göstermektedir. 

Tabloların  3. satırında yer alan oranlar ise;  ‘Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim Oranları’nı yansıtmaktadır. Yani, ülkede yaşanan  enflasyonu gerçek olarak yansıtan oranlar bunlardır.   Örneğin;  Aralık 2002 yılı istatistikleri, 3 Ocak 2003’te açıklanmış ve yıllık enflasyonun, TEFE’de %30.8 olduğu açıklanmıştır.  Aşağıda, yıllara göre verilmiş enflasyon oranlarına baktığımızda, bunun doğru bir oran olduğunu görmekteyiz.  Yargıtay,  Aralık 2002’de sona ermiş ve sınırlı endeksten artış yapılacak bir kira sözleşmesi için, kiranın %30.8 artırarak değil, %50.1 artırarak ödemesini öngörmektedir.  Bu da, kira bedellerinin kamu düzeni nedeniyle kontrol altında tutulması koşuluna karşılık büyük bir çelişkidir.  Burada, kiracılar değil, kiralayanlar  kazançlı çıkmaktadır.  Bu sistemde, ilginç bir tahterevalli  bulunmaktadır. Enflasyon yükselmeye başladığı zaman kiracılar, düşmeye başladığı zaman ev sahipleri,  kazançlı çıkacak;  ama  bu düşüş ve yükselişler ani ve şoke edici  olmayacaktır.   Aşağıdaki, OCAK 2003  verileri ilginç tahterevalliyi  göstermektedir. 2002 yılı ocak ayında enflasyon oranı, bir önceki yılın Ocak ayına göre  %92’dir; kira artışlarında baz alınması gereken endeks ise, %66.8;  yani  %25 daha fazladır.  2003 Ocak ayında ise enflasyon %32.6’ya düştüğü halde,  kira artışlarında baz alınacak endeks,  %45.6’dır, yani %12.3 daha fazladır.

Şimdi  bu endeksleri   2000, 2001, 2002 ve 2003 Ocak ayı verileriyle irdeleyelim.

1. BİR AYLIK DEĞİŞİM ORANLARI %

(Bir önceki aya göre değişim oranları)  Toptan Eşya fiyatlarındaki artış oranlarının,  o ay için  gerçekleşen, Türkiye Geneli ortalaması alınır. Ay bazında fiyat artışlarını gösterir. Ay bazında fiyat artışlarının toplanması, salt,o aya ilişkin artışlar olduğu için ve diğer aylarla ilişkilendirilmediği için  yıllık enflasyonu vermemektedir.  Örneğin:  aşağıdaki 1/II nolu tabloda,  2001 yılı aylık enflasyon artış oranları toplamı %65.8 iken  2001 yılı Enflasyon oranı %88.6’dır.  Bu aylık oranlar toplanarak yıllık enflasyonlara ulaşılamaz. Aylık rakamlar,  salt bir aylık değer artış oranlarını göstermekte olup, ayların birbirleriyle ilişkisi ve ilintisi kurulduğunda gerçek enflasyon rakamları ortaya çıkacaktır.  Aşağıdaki Tablo 1/II bu ilişkilendirme sonucu nasıl yıllık enflasyona (2001 yılı için) gidildiğini göstermektedir. 

                                        TABLO 1/I                TABLO: 1/II

KAYNAK : DİE

 1994=100 bazlı Toptan Eşya Fiyat İndeksleri kullanılmaktadır.

2. BİR ÖNCEKİ YILIN ARALIK AYINA GÖRE DEĞİŞİM ORANLARI %

Bir önceki yılın Aralık ayına göre değişim oranları,  ayların,  bir önceki yılın Aralık ayı arasındaki artış oranları arasında ilişki kurularak hesaplanan enflasyon oranlarıdır. Yıl sonuna yani Aralık ayı sonuna gelindiğinde, çıkan rakam o yıla ilişkin  toplam enflasyon oranıdır.  Yukarıda Tablo 1/II’de gösterilen biçimde  her ayın, bir önceki yılın Aralık ayına göre enflasyon oranları ilişkilendirilerek  bulunur.  Burada salt Ocak ayı enflasyonu Bir önceki yılın Aralık ayına göre  o ayın enflasyon oranını yansıtır. Bundan sonra sırasıyla Şubat, Mart ve diğer aylarda  o aya ilişkin artış oranı yanı sıra, kendinden önceki aylar arasındaki  irtibatlar da değerlendirilir. Tablo :2’de  üç yılın verileri ve Ocak 2003 ayı değerlendirmesi yer almaktadır. Her ay meydana gelen fiyat artışları, bir önceki yılın Aralık ayı fiyatları ile kıyaslanarak hazırlanmakta,  yeni yılın aralık ayı geldiğinde,  o yılın enflasyon fiyatına ulaşılmaktadır.  Örneğin yukarıdaki tabloya göre  2002 yılı enflasyonu TEFE; % 30.8,  2001 yılı enflasyonu TEFE ;  %88.6’dır.